پیمانکار ساختمانی کیست و چه وظایفی دارد؟

وظایف، مسئولیت، تعهدات و نحوه کار با پیمانکار ساختمانی

پیمانکار از مشاغل پرکاربرد در حوزه‌های مختلف کسب و کار بوده که در زمینه پروژه‌های ساخت ‌و ساز نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. پیمانکار ساختمانی در واقع به اشخاص حقیقی یا حقوقی گفته می شود که مسئولیت انجام و اجرای یک عملیات خاص در یک پروژه ساختمانی و عمرانی را با درخواست کارفرما بر عهده می‌گیرند. پیمانکار موظف است طبق مفاد قرارداد سوله مسئولیت کامل اجرای پروژه‌ها را در دست بگیرد و بپذیرد. پیمانکار باید به عنوان نماینده تام‌الاختیار وظایفی همچون مدیریت، کنترل و نظارت بر پروژه را بر عهده بگیرد. پیمانکار علاوه بر مسئولیت‌های مختلف در یک پروژه عهده دار مسئولیت‌های کلی در خصوص برخی موارد خاص مربوط به پروژه و قرارداد نیز خواهد بود.

کار با پیمانکار ساختمانی

پیمانکار ساختمانی در پروژه‌های ساخت و ساز صرف نظر از حجم و اهمیت آن، مسئولیت‌ها و تعهدات دیگری نیز بر عهده دارد. در قرارداد پیمانکاری ساختمان تمام مسئولیت‌ها و تعهداتی که کارفرما و پیمانکار نسبت به یکدیگر و پروژه دارند مشخص می‌شود. در این قرارداد مشخصات طرفین درگیر در پروژه، موضوع پروژه پیمانکاری، هزینه‌ها، زمان اجرا، تحویل و بسیاری دیگر از مسئولیت‌ها و تعهدات هر یک از طرفین طبق نظر و خواسته خود ذکر خواهد شد. در معاملات ساخت و ساز انواع مختلفی از قرارداد‌ها به منظور کار با پیمانکار ساختمانی وجود دارد که نوع آن به فاکتورهای مختلفی وابسته است.

عوامل مؤثر بر نوع قرارداد پیمانکاری ساختمان

هر پروژه ساختمانی بسته به مقیاس، کاربرد، مکان جغرافیایی و زمینه فعالیت از نظر مشخصات یکتا می باشد. هر پروژه ساختمانی بنا به عناوین و موضوعات و کاربرد ویژگی‌های منحصر به ‌فرد خود را دارا می باشد. تمامی پروژه‌های ساختمانی شرایط و ضوابط خاص خود را دارند، از این رو مهم است که نوعی از قرارداد پیمانکاری ساختمان تدوین و تنظیم شود که بیشترین سنخیت و تطابق را با پروژه مورد نظر داشته باشد. این موارد در مورد پروژه های ساخت سوله نیز برقرار است. انتخاب نوع قرارداد و نحوه کار با پیمانکار ساختمانی به طور کامل بر عهده کارفرما می باشد. کارفرما در انتخاب نوع قرارداد باید نکات زیر را مد نظر قرار دهد:

• اهداف مورد انتظار از پروژه ساختمانی: منطبق بر نوع قراردادی که با پیمانکار ساختمانی بسته می‌شود باید بدون هیچ کم و کسری تمامی اهداف مد نظر از پروژه ساختمانی حاصل شود.
• محدودیت‌های موجود در پروژه‌های ساختمانی: هر پروژه در هر اندازه و زمینه‌ای که باشد با محدودیت‌هایی در حد و اندازه خود مواجه خواهد بود و در برخی موارد نمی‌توان پروژه‌‌ای را یافت که عاری از هر گونه محدودیت باشد. از این رو در فرآیند انتخاب نوع قرارداد پیمانکاری ساختمان حتماً محدودیت‌ها نیز باید مد نظر قرار گیرند.
• چگونگی و زمان بندی تحویل پروژه: روش و چگونگی تحویل و اتمام پروژه در واقع روابط میان طرفین شریک در یک پروژه و چگونگی تعامل بین آن‌ها از ابتدا تا انتهای پروژه را به وضوح معین می‌کند.
• مشخصات خاص پروژه: همانند قرارداد‌های پیمانکاری، پروژه‌های ساختمانی نیز انواع مختلفی دارند که هر یک از آنها از ویژگی‌ها و شرایط خاصی بهره می‌برند که در نهایت باعث خواهند شد تطابق و هماهنگی بهتری با برخی از انواع قرارداد پیمانکار ساختمانی داشته باشند. به عنوان مثال پروژه های ساخت سوله سنگین و ساخت سوله سبک در کلیات یکسان است اما در جزئیات تفاوت کلی با هم دارند.

انواع قرارداد پیمانکار ساختمانی

اکنون باید بر اساس مطالبی که در بالا عنوان شد نسبت به انتخاب نوع خاصی از قرارداد پیمانکاری ساختمان اقدام کرد که در ادامه به معرفی آنها پرداخته می شود.

1- قرارداد پیمانکاری ساختمانی نوع مدیریت پیمان

رایج‌ترین نوع قرارداد ساختمانی قرارداد مدیریت پیمان است که بر اساس آن کارفرمای پروژه یک شخص حقیقی یا حقوقی به عنوان مسئول و مدیر کامل پروژه انتخاب می شود که اجرای پروژه ساختمانی مد نظر را بر عهده بگیرد. در این نوع قرارداد پیمانکار می‌تواند مسئول کل پروژه ساختمانی باشد و یا قسمتی از پروژه ساختمانی را بر عهده بگیرد. با توجه به اینکه مدیریت تمام عملیات بر عهده پیمانکار می باشد، انتخاب روش‌های اجرایی و به کارگیری نیروهای مورد نیاز از مسئولیت‌های پیمانکار به شمار می آید و کارفرما تا حدودی حق دخالت و نظر دادن در آن را نخواهد داشت.

اجرای قرارداد پیمانکار ساختمانی به این صورت است که فرد حقیقی یا حقوقی که به عنوان پیمانکار انتخاب می شود بر اساس حجم کار و مسئولیتی که در پروژه ساختمانی به او تخصیص داده می‌شود درصدی از هزینه کل پروژه از کارفرما به او تخصیص می یابد. این هزینه شامل هزینه اجرا، دستمزد نیروها و هزینه تهیه مصالح مورد نیاز خواهد بود. در این نوع قرارداد پیمانکاری دست پیمانکار در هزینه کردن باز نخواهد بود و موظف خواهد بود قبل از هر گونه هزینه ای تمامی موارد لازم را به کارفرما اطلاع دهد و توافق طرفین شریک در این خصوص به دست آید. به قرارداد مدیریت پیمان، درصدی هم گفته می شود. همکاری با پیمانکار ساختمانی از طریق عقد قرارداد مدیریت پیمان مزایای بالقوه‌ای در پی دارد که از مهم‌ترین آن‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

1. در این قرارداد همکاری برای همه طرفین شریک در پروژه ساختمانی سود در نظر گرفته خواهد شد بر این اساس احتمال سوء استفاده برخی از طرفین به حداقل خواهد رسید.
2. در این روش از کار، هر گاه کارفرما به صورت مستقیم بر تمامی هزینه‌های پروژه از سوی پیمانکار نظارت و کنترل داشته باشد متعاقباً کارفرما رضایت بیشتری کسب می کند و از صرف هزینه های بی مورد جلوگیری می شود که در نتیجه مقدار کل هزینه‌ها نیز کاهش خواهند یافت.
3. بر اساس مواردی که در قرارداد مدیریت پیمان بین کارفرما و پیمانکار تنظیم و انعقاد می گردد می‌توان حقوقی را مبتنی بر انتخاب نوع مصالح، روش‌های اجرایی خاص و انتخاب پیمانکاران جزء برای پیمانکار در نظر گرفت.

2- قرارداد پیمانکار ساختمانی از نوع پیمان امانی

قرارداد پیمان امانی یکی دیگر از انواع قرارداد‌های پروژه‌های ساختمانی منعقد شده میان کارفرما و پیمانکار می باشد. در این روش از کار تمامی مسئولیت‌های مربوط به پروژه ساختمانی از جمله انتخاب و به کارگیری نیروی کار، تهیه تجهیزات و ماشین‌آلات مورد نیاز، خرید مصالح ساختمانی و مدیریت اجرایی پروژه تماما بر عهده کارفرما می شود و پیمانکار صرفاً مسئول انجام عملیات‌های مورد نظر خواهد بود.

قرارداد پیمانکار ساختمانی از نوع پیمان امانی معمولا در پروژه‌های کوچک به کار گرفته می‌شود و به طبع از مهلت زمانی کمتری نیز برخوردار است. نحوه کار در این قرارداد به این گونه است که تمامی سود‌ها و هزینه‌های به دست آمده بر عهده شخص کارفرما یا همان صاحب پروژه است و نقش پیمانکار هیچ فرقی با دیگر افراد شریک در پروژه نخواهد داشت و همانند آن‌ها در ازای کاری که انجام می‌دهد از کارفرما حقوق دریافت می کند. در این نوع قرارداد کارفرما و پیمانکار اشخاصی حقوقی هستند. این روش کار مزایای زیادی برای کارفرما در پی خواهد داشت که به چند مورد از آنها در زیر اشاره شده است:

• به دلیل حذف بسیاری از هزینه‌ها همانند هزینه‌های بازرسی، کاهش قابل توجهی در هزینه‌های تحمیل شده بر کارفرما به دست خواهد آمد.
• در قرارداد پیمان امانی کارفرما بر اساس مفاد قرارداد، هزینه‌هایی در باب مدیریت پروژه که شامل هزینه‌های مربوط به تهیه موارد ذکر شده در قرارداد می‌شود دریافت می‌کند که قبل از آن باید مورد توافق دو طرف باشد.
• این روش کار به نفع هر دو طرف خواهد بود. پرداخت هزینه‌های اضافی از سمت کارفرما الزامی نیست و کارفرما فقط متعهد به پرداخت هزینه‌های ذکر شده در قرارداد می باشد. پیمانکار نیز هیچ هزینه‌ای را بابت مسئولیت‌های خود نسبت به پروژه پرداخت نخواهد کرد و بر اساس به کارگیری دانش، تجربه و تخصص خود درصدی از پروژه حق‌الزحمه دریافت خواهد کرد.
• با توجه به نظارت مستقیم کارفرما بر روند فرآیند اجرایی پروژه کیفیت و سرعت اجرا در مقایسه با دیگر روش‌های کار با پیمانکار ساختمانی بالاتر خواهد بود.
• دو قرارداد عنوان شده در این مقاله از رایج‌ترین روش‌های کار پیمانکار ساختمانی به شمار می‌رود. علاوه بر این دو روش قراردادهای دیگری مانند پیمان‌های دستمزدی، پیمان‌های خاص و پیمان طرح و اجرا نیز وجود دارد که هر کدام روش اجرایی خاص خود را دارند.

وظایف پیمانکار ساختمانی

مسئولیت‌ها و وظایف پیمانکار ساختمانی بر اساس نوع پروژه و نوع قراردادی که از سوی کارفرما با او منعقد می‌شود حائز اهمیت می باشد. بر این اساس مسئولیت‌های یک پیمانکار ساختمانی به دو دسته عمومی و خاص تقسیم می‌شوند. به طور کلی این مسئولیت‌ها را می‌توان در موارد زیر خلاصه کرد:

• داشتن برنامه‌ریزی فردی و گروهی در رابطه با اجرای بخش‌های مختلف پروژه
• رعایت قوانین و استانداردهای قانونی و بین المللی ساخت و ساز
• داشتن ارتباط و هماهنگی مناسب و کامل با طرفین قرارداد
• اجرا و انجام پروژه بر اساس طرح ها و نقشه‌های در دسترس
• ارائه به موقع و شفاف گزارش‌های مرتبط با هزینه‌ها، پیشرفت پروژه و مشکلات موجود
• تهیه و خرید مصالح با کیفیت و درجه یک بر اساس موارد عنوان شده در قرارداد
• به کارگیری نیروهای کار متبحر و متخصص
• رعایت نکات ایمنی و نظارت بر اجرای آن از سوی تمام کارگران و کارکنان
• کنترل و نظارت بر اجرای بخش‌های مختلف پروژه توسط مهندسین ناظر و افراد خبره